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  • Milard Faustine

Point de vue sur les conciergeries propriétaires

Également connues sous le nom générique de "conciergeries Airbnb" ou "conciergeries immobilier", ces agences ont pour mission de délester les propriétaires de la gestion de leur hébergement touristique, moyennant une commission sur chaque loyer perçu en contre-partie. Un genre de win-win pour qui en accepte les règles.



La vie de pacha(t) pour les propriétaires est-elle possible grâce aux conciergeries ?




Quand je vous dis que le secteur de l'hébergement touristique est une jungle marketing, ce n'est pas peu dire. Outre les centaines de sites de locations de vacances en ligne, les quelques agences marketing de stratégie touristique à taille humaine (dont je fais partie) ou encore les conciergeries propriétaires, les solutions de stratégies commerciales sont multiples et toutes un peu interconnectées.

Avoir connaissance de chacune de ces stratégies et déterminer si elle correspond aux besoins du projet est primordial. Il est même possible de travailler avec plusieurs d'entre elles et juxtaposer ainsi leurs bienfaits lorsque cela est possible.



UN PRINCIPE SIMPLE

Pour ce qui relève des conciergeries propriétaires, le principe est simple. Moyennant une commission allant généralement de 10 à 20 % prélevée sur chaque loyer TTC perçu, les propriétaires autorisent la conciergerie à gérer pour elles (eux) la commercialisation du bien sur le marché de la location saisonnière. Les conciergeries, pour cela, utilisent les canaux déjà existants et identifiés par la clientèle cible comme Airbnb, booking, abritel, e-domizil, tripadvisor rentals et d'autres ... Une partie de leur succès réside d'ailleurs dans la multiplication du nombre des canaux utilisés pour chaque annonce. Entre 10 et plus de 20 pour les plus grosses, en plusieurs langues si nécessaire.

Les conciergeries gérent généralement toutes les réservations et relations clients provenant de ces réseaux, depuis la prise de contact voyageur jusqu'à la validation de réservation et paiement. Le loyer, prelevé de toutes les commissions est ensuite, reversé à la propriétaire qui n'a alors plus qu'à s'occuper de la partie ménage et de l'accueil sur place.


Les conciergeries ne peuvent avancer aucune garantie de résultats quant au nombre de réservations qui seront confirmées. Par ailleurs, qui le pourrait ?

Mais les services proposés pour cette mission peuvent être très différents d'une conciergerie à l'autre. Certaines proposent par exemple, un reportage photo professionnel ou une grille de tarifs du loyer à proposer pour garantir une mise en avant du bien aussi optimale que possible. Alors que d'autres se contentent de prendre le paquet de données de la propriétaire et de balancer le tout dans les canaux de vente, enrobé d'un joli texte bateau, sentant le rechauffé.



LES MASTODONTES DU SECTEUR


Dans la famille des conciergeries de tourisme, je demande HOMEREZ, BELVILLA ou encore NOVASOL. Ils sont parmi les premiers à avoir pris de l'ampleur dans le secteur et gèrent chacun plusieurs milliers d'annonces de locations saisonnières et hébergements touristiques.


Ils font également partie de ceux qui vous harcèlent de mail, de sms et de fausses demandes tant que rien n'est signé et même aprés avoir refusé le partenariat. Une stratégie aussi offensive qu'agaçante. Un seul contact avec eux, et la machine est lancée.Vous êtes prévenues !


Chez elles, on traite les annonces à la chaîne. Personne ne vient visiter le produit, Personne ne connait la région, ni même des fois la France, pas plus que ses atouts. Mais vous avez gagné du temps. Des locations? Pas sûre ...


Et quid de votre propre site internet ? Mis sur le banc de touche tout simplement. Car ces conciergeries ne travaillent qu'avec des sites de location en ligne mainstream.



LES AUTRES CONCIERGERIES


Et puis, il y a les autres. Les petites conciergeries, à taille humaine qui prennent en compte les caractéristiques du bien pour adapter sa commercialisation. Un service sur mesure proposant généralement un reportage photo professionnel pour mettre en valeur le bien et favoriser sa mise sur le marché. Ses atouts sont pris en compte dans la stratégie de mise en avant. Les prix sont concertés avec la propriétaire pour que celle-ci soit la grande gagnante de l'affaire (conjoncture mise à part, bien entendu !). Les canaux de vente sont adaptés aux spécificités du lieu et aux cibles clientèles, en créant des partenariats avec les canaux mainstream, mais aussi avec d'autres agences spécialisées dans quelques secteurs de niche par exemple (luxe, famille, insolite, nature ...).


Chaque listing et mise en avant sont adaptés au projet. Les texte de présentation sont créés sur mesure par des rédacteurs conscients des attentes des voyageurs et des discours à mettre en place.


Votre propre site internet, dont vous restez la seule propriétaire est pris en compte dans l'équation et fait partie intégrante de la solution de conciergerie, pour éviter autant que faire se peut d'ajouter des commissions aux commissions.


Elles s'occupent aussi du paiement des taxes de séjours par les voyageurs et remet un listing de récapitulatif au propriétaire pour communication à l'office du tourisme, collectrice de cette taxe.


Les contrats de location sont gérés et signés. Seule la caution, selon les cas, peut-être laissée à la charge de la propriétaire qui pourra la récupérer à l'arrivée des voyageurs.


Certaines peuvent même s'engager à s'occuper de la remise en état ou de l'arrivée et départ voyageur, si jugés nécessaires


Généralement, les petites conciergeries sont spécialisées sur un territoire. Elles le connaissent, savent le mettre en avant et en parler aux voyageurs, ralliant ainsi les ambitions touristiques du secteur départemental ou régional.


Une vraie relation humaine et professionnelle peut alors s'installer entre les deux. Pas d'engagement de durée, le partenariat peut cesser immédiatement. Mais dans ce cas, tous les listings et partenariats mis en place restent propriétés de la conciergerie, et la propriétaire n'a d'autres choix que de recommencer son travail de listings sur les sites de locations adaptés à son projet, sauf accord contraire particulier entendu entre les parties. Chose d'ailleurs possible avec les petites conciergeries, plus souples que les grands groupes figés dans leur politiques commerciales.



POUR RÉSUMER


Chacun voit midi à sa porte. Les bénéfices apportés par le travail d'une conciergerie dépendront des attentes et des motivations de la propriétaire qui l'ont poussée à faire confiance à une conciergerie. Mais globalement, l'objectif de se délester de la gestion de son hébergement atteint son but. La tranquilité est au bout du chemin et vous pouvez enfin vous concentrer sur la phase la plus sympa de l'accueil des voyageurs qui pourrait se résumer à leur faire des gâteaux, des bouquets de fleurs et prendre l'apéro ... ;) !



Santé !



SAVIEZ-VOUS QUE BNB CONSEILS DISPOSE D'UN SERVICE DE CONCIERGERIE SUR MESURE ?










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Faustine MILARD

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